铁腕调控楼市后“金九银十”还会如期而至吗
2018-09-08   来源:未知 作者:搜楼网  

原标题:铁腕调控楼市后 “金九银十”还会如期而至吗?

中新经纬客户端9月7日电(高晓)房地产领域素有“金九银十”的说法,许多楼盘选择在9月、10月两个月份开盘,造成这两个月消费额明显高于其他月份的现象。

 8月28日,国家发展和改革委员会主任何立峰指出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。同日,财政部部长刘昆亦提出,要加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。在这个时间节点上,发改委和财政部官员的表态究竟有何深意?今年楼市的“金九银十”还会如期到来吗?

房价上涨预期转淡 后期市场如何?

市场数据来看,8月市场增长有所减速,龙头公司(此处指万科、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股等)8月销售额同比增长24.6%,较7 月下降。

中信证券分析师陈聪指出,目前各地房价上涨预期转淡,限价等政策措施加强,但按揭贷款利率上升幅度已经十分有限。当前根据融360统计,首套房按揭定价已经较基准上浮15%以上。陈聪认为,后期市场热度会继续下降,降幅却较为温和,企业销售将随企业推货决心和定价勇气而分化。

部分龙头企业前8 月销售情况 资料来源:CRIC

东兴证券分析师郑闵钢对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,经济下行压力加大叠加国际不确定性增加,货币边际宽松倾向已定。同时,高层表态遏制房价上涨,措辞严厉态度坚决。从历史上看,货币宽松往往驱动一轮房地产牛市,作为对冲,本次货币宽松退出前,不大可能看到调控政策的放松。未来房地产市场走势将取决于货币政策与调控政策的对冲和角力。

郑闵钢表示,从结构上看,更看好一线城市和强二线城市新房市场的表现,一是因为经济、人口、基建等基本面明显好于其他城市;二是调控政策边际收紧的空间较小;三是房价表现已经在政府可接受的范围内;四是特别是一线城市,周期底部已经持续较长时间。

同时,中原地产认为,受到各地政府对于楼市的铁腕调控,限价、限售等十八般武艺的调控,作用正在逐渐显现出来,房价上涨幅度有放缓趋势。今年九月十月的销量一定难以达到去年九月的高度,所以重现“金九银十”的盛况应该很难。

但依旧有机构对“金九”持有乐观态度,中金公司研究院张宇对中新经纬客户端(微信公众号:jwview)表示,过去两个月推盘数字已呈现显着放量态势,考虑9、10月为传统推盘旺季,预计市场将迎全年供应高峰;叠加去年同期因政策影响销售基数偏低,未来两月销售有望持续走强,预计9、10月全国销售面积增速均达10%以上,全年增速大概率将达0-5%预测区间的上界。

预计下半年拿地资金投入将负增长

据房地产板块(指A 股房地产上市公司汇总,下同)半年报数据显示,2018年上半年,房地产板块总营收7808.2亿元,同比增长23%,归母净利润为873.3亿元,同比增长39.8%,实现每股收益0.32元,同比增长32.3%。

房地产行业中报业绩 数据来源:Wind

从横向看,上半年房地产板块在29个中信行业表现优异,归母净利润增速排在第7位。纵向看,随着结算节奏逐渐加快和结算结构变化影响,板块营收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同时,因受结算毛利率提升,归母净利润增速高于营收增速。

 2018年上半年各行业净利润增长和每股收益排名情况 数据来源:Wind

虽然,房企毛利率与净利率较去年持续回升,创近年新高,但随着土地及财务成本上升,机构普遍认为,利润率预计将难以维持高增长。

值得注意的是,负债率方面,2018年上半年房企的负债率普遍继续上扬,企业继续加杠杆,板块2018年中期净负债率达到101.9%,超过去年年底94.3%的水平。中信证券表示,公司杠杆率增加的主要原因,还是拿地更加积极。A 股地产板块龙头公司(此处指万科、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股合计)2018年上半年权益拿地金额同比增长48%,权益拿地建面同比增长51%。对比来看,大型房企短期偿债能力较强,中小型房企偿债压力较大。

但是,中信证券认为,随着市场去化速度减慢,企业转而悲观,预计下半年板块拿地资金投入将负增长,而整体杠杆率或有所下降。由于资金成本差别化上行,企业表现将分化,而板块整体资产负债表是否安全,则取决于销售是快速上行,还是缓慢下行。(中新经纬APP)