腰斩or崩盘?楼市“以偏概全”式危言耸听可休矣
2018-08-09   来源:未知 作者:搜楼网  

楼盘网长沙(8月6日讯)近日,一则“厦门地价腰斩,房价断崖式下跌过万元,楼市拐点来临”的网络博文甚嚣尘上,引发了各界热议。从历年公布的房价排名数据来看,厦门这个炙手可热的海滨城市都是霸榜的“常客”,房价甚至比一线城市广州还高。而近期突发的楼市“巨震”,很难不引起业界的注目和猜测。

我们不妨拨开这层滚烫的数据外皮,一窥厦门楼市的奥秘。事情源头起于2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块(其中位于翔安新城有两幅地块),起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米,地价环比暴跌30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比,更无异于“腰斩”。

然而事实果真如此吗?据克而瑞分析人士透露,7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块,且2016年地块容积率较低,体量较大可分批出售,并在楼市乐观预期下。对比下7月2日出让地块不仅体量小,需一次性对外出售,且受“限价”制约。最重要的是,2018年新出让地块与地铁新城直线距离尚有2.4-2.8公里之遥,与热点区域的融侨地块毫无可比性

如此便都能解释得通了,换个时空和地点,把这个模型搬到长沙,我们可以更直观的了解。7月31日开福区黄兴北路与湘雅路正地铁口商用地拍出了11075元/平的楼面价,溢价率达到58%;而8月1日上午,开元东路春华镇的两宗商业用地却惨遭流拍。一个是内二环地铁口,一个是三环外的“荒山野岭”,地价怎么可能是一个概念?这还仅隔一日,调控背景对二者的差异可以忽略不计。

再回到厦门的案例来,对厦门这种地狭人稠、寸土寸金(尤以鼓浪屿等岛内片区更甚)的海滨城市而言,房价很大程度上取决于地价,这是不争的事实。如果新拍的偏远地块还维持与过去核心片区同等甚至更高的价格,那才叫不正常。从这个角度看,降价本身就是合理的市场回调,说是“腰斩”未免太言过其实了