房地产企业生生惊出一身冷汗!棚改贷款一刀切?
2018-06-26   来源:未知 作者:搜楼网  

国开行终于回应了!昨夜晚间,国开行侧面回应了关于棚改贷款一刀切的市场传言,各项工作正在有序开展。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

具体怎么展开呢?国开行给了一个数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

这个数据本身就驳斥了棚改生变传闻。国开行的数据,也直接对应央行的PSL放贷规模。

从今年PSL的新增数量来看,今年1-5月份达到了4371亿元,对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,非常吻合。

这个数据对比2017年来看,2017年PSL贷款总规模才6350亿元,显然,2018年棚改贷款资金增速非常高。即便对比2016年,这个数据也不逊色。2016年当年PSL规模才9714.11亿元。如果按照现在PSL速度,今年新增棚改资金将突破1万亿。

当然,央行PSL作为基础货币的投放工具,其规模还取决于央行对流动性的整体把握。在全球流动性进一步收紧的背景下,央行如果继续放大PSL贷款规模,那么央行资产负债表规模会进一步上升,加剧汇率波动和资金外流的压力。

但是,考虑到出口和棚改是2017年至今经济数据中为数不多的两大支撑点,如今出口面临贸易战的严峻局面,棚改的任务更加艰巨了。

棚改贷款“一刀切”传闻不实,国开行回应

6月25日下午开始,市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。随后,市场传来多个版本,有的承认,有的否认。

到了25日晚间,国开行新闻办公室出面回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

不过,从这个回答来看,并没有直接回应市场疑问。到底权限收回了没有?是不是以实物安置为主?

中信建投房地产分析师陈慎通过多个传闻暂停的城市调查情况来看,这些城市存量棚改项目所涉及贷款正常发放,即便棚改力度较大的贵州省遵义、凯里等城市也未听说棚改有暂停的行为。但变化在于增量项目审批确实趋严,至于是否暂停审批等信息还需要进一步确认。

房地产企业惊出一身冷汗

棚改货币化变局消息影响最大的是房地产企业,特别是布局三四线城市比重较大的房地产企业,出现了较大跌幅。在A股市场和港股市场,房地产企业均出现不小跌幅。

PSL真的要收紧了吗?恐将创出历史新高

尽管房地产股票惊出一身冷汗,但是,再看看从国开行给出的数据,今年1-5月末国开行今年发放棚改贷款4369亿元,相比较同期大幅增长。

一点没有收紧的意思啊!这个贷款规模的飙升,也成为年初以来三、四线城市房价维持高涨的重要原因。

国开行的数据,也直接对应央行的PSL放贷规模。注意一点,PSL是央行的基础货币。

央行PSL贷款规模有多大?2014 年 4 月央行创设 PSL当年,央行提供PSL资金3831亿元,2015年-2016年提供PSL资金为6980.89亿、9714.11亿。2017年贷款规模远不如前两年,仅为6350亿元。到2017年末,央行PSL余额为26876亿,到2018年5月末PSL余额为31247亿元。

从今年PSL的新增数量来看,今年1-5月份达到了4371亿元,对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,非常吻合。

从增速来看,2017年全年PSL贷款规模才仅仅为6350亿元,而今年1-5月已经达到了4371亿元,增速远远超过去年,而且如果按照这个速度计算,PSL贷款规模将再次刷新2016年的高点,突破万亿关口。按照央行公告的信息,6月15日,已经进行了一笔605亿元的PSL贷款,则今年上半年PSL总额逼近了5000亿元。由此可见,PSL并没有收紧,国开行棚改贷款也没有收紧。

事实上,出口和棚改,成为了2017年经济企稳的重要支撑。鉴于此,2017年5月份,国务院已经又开始实施 2018 年到 2020 年 3 年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区 1500 万套。

时至今日,随着贸易战激化,出口面临深度滑坡危险,棚改成为2018年全国经济为数不多的几个亮点,现在熄灭,恐怕只会加深经济下滑风险。

当然,央行PSL作为基础货币的投放工具,其规模还取决于央行对流动性的整体把握。在全球流动性进一步收紧的背景下,央行如果继续放大PSL贷款规模,那么央行资产负债表规模会进一步上升,加剧汇率波动和资金外流的压力,对于整体资产价格构成下行压力。

地方棚改专项债将逐渐扩容

就在一周前,15亿首单棚改专项债落地,在一定程度上也将延续地方政府推进棚改。6月20日,天津市省财政局招标发行15亿元棚户区改造专项债,期限五年。这意味着,首单棚改专项债花落天津。

棚改专项债券是地方政府专项债券的一个创新品种,募集资金专门用于棚户区改造,偿债资金来源也是棚改项目对应的相关收入。棚改专项债券的发行,为棚户区改造提供了资金支持,还可以较大程度上避免地方棚改中的无序规划与过度融资,有利于遏制违法违规融资担保行为,防范财政金融风险。

目前,多地也出台了棚改专项债相关文件,正计划发债项目。例如,安徽省发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,进一步推进政府专项债券改革,支持地方政府棚户区改造融资。

安徽省财政厅下达阜阳市本级101.9亿元棚改专项债和34亿元土储专项债额度,为进一步做好政府债务项目准备工作,阜阳市财政局召开2018年棚改、土储专项债券项目准备工作会商会。

中信建投房地产分析师陈慎认为,棚改货币化的启动是近年来房地产市场乃至产业链的动力来源之一,也带来三四线城市库存结构难得的缓解,据统计全国重点80大城市的库存较历史高点下降了近30%。

而安置方式转变在部分区域早已有之。个别区域货币化安置比例将有所下降,这在山东、湖南、江西等地区政策方面早有体现:山东已取消棚改货币化安置奖励,湖南采取差异化棚改安置方式,针对房价上涨压力较大的市县取消货币化安置优惠,江西同样针对供需矛盾突出的市县要求加大实物安置力度。