2017北京首场土拍热度不减 首度限制自持比例
2017-01-20   来源:未知 作者:搜楼网  

  “断供一个多月之后,北京土地市场再度受到追捧。

  1月19日下午,北京迎来2017年的首场土拍,三宗分别位于北京房山、平谷、门头沟区域的土地进入现场拍卖阶段。经过两个多小时的竞价,有两宗土地分离到达价格上限和自持比例上限,需通过竞报商品住宅建设计划来得出成果。另一宗土地以11%的溢价率竞出。

  这一结果并不令人意外。由于2016年北京土地供应规模显著下降,加之政策性住房用地的挤占,在京房企广泛处于“缺地的饥渴状态。

  有分析人士以为,这简直奠定了今年北京土地市场的主基调,除非北京大幅增加土地供应,否则这样的局势还将持续。且随着土地供应稀缺和土地本钱进步,房企组成联合体拿地将成常态。

  另外值得一提的是,在这三宗土地出让中,北京首次设置了“企业自持商品住房面积预设比例,这也有可能成为未来北京土地出让的常态。

  三宗地块均属“限价地

  本次出让的三宗地均采取“限房价、竞地价模式,限定商品住房销售价格、并设定土地公道上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接收更高报价,转为现场竞报企业自持商品住房面积。

  当现场竞报自持面积比例达到预设比例时,平谷和房山地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序;门头沟地块转入投报自持贸易(含办公)用房面积比例程序。

  从价格来看,平谷地块住宅部分的最高销售限价为25515元/平方米,房山地块限价38994元/平方米,门头沟地块限价44849元/平方米。其中,房山地块还对住宅项目设置了“70/90条款。

  依据亚豪机构的统计,平谷地块的住宅起始单价约为9400元/平方米,房山地块的起始单价约为24000元/平方米,门头沟地块的起始单价约为28000元/平方米。因此,若土地溢价率不高,这些地块仍有一定的利润空间。

  现场竞拍情况较为热闹。平谷地块很快触及17.28亿元的土地价格上限,溢价率为20%。房山地块也触及3.9亿元的上限价格,溢价率为30%。在随后的竞报自持商品住宅面积环节中,两块地也都很快触及70%的自持上限。

  终极,这两宗地块转入竞拍高标准住宅方案阶段,因此未能在当日获得结果。平谷地块共有3家竞争者参加投报,房山地块则有7家竞争者参与。

  门头沟地块的竞拍较为顺利,经过数轮竞争,京投+远洋+龙湖+保利+首开5家组成的联合体以63.3亿元总价拿下,溢价率为11%,均匀楼面价约为2.65万元/平方米。这也是唯一一宗当日竞出得主的地块。

  分析人士指出,这三宗土地的出让方式,可能预示着北京土地出让规则的微调。

  早在2010年,北京就曾试点过“限房价、竞地价的出让方式,位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让,限定销售价格12500元/平方米。但仅此一例,且并不要求开发商对该宗地块自持。

  去年10月,北京推出近年来首批4宗“限房价、竞地价地块。由于供应稀缺,这些地块在竞拍中很快涉及地价上限。在随后的竞报自持面积环节,也均以“100%自持的前提竞出。

  最新的三宗土地出让,则设置了“企业自持商品住房面积预设比例条款,意在预防出现100%自持的情形。值得一提的是,在目前今年北京另外两宗正在交易的住宅用地中,也设置了这一条款。

  有剖析指出,“限房价、竞地价将成为未来北京土地出让规矩的主流。在“限房价、竞地价中设置上述条款,也很有可能成为常态。“北京土地市场全面进入‘限价+自持’时代,中原地产首席分析师张大伟说。

  市场预期仍未转变

  在分析人士看来,北京土地受热捧的现状,同样也反应出供应紧缺的现实。

  亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道表示,2016年北京仅实现住宅用地成交15宗,其中含可售纯商住宅的仅7宗。而在出现“地荒的同时,一线城市的倏地发展节奏以及三四线城市的大库存压力,也使得前几年风行“走出去的大型房企们逐渐收拢阵线。除此之外,“南方系房企也纷纷北上抢占市场,北京土地市场“狼多肉少的状况日益严峻。

  据中原地产统计,2016年北京共成交住宅用地计划修建面积220万平方米,同比下降75%。自住房比例为16.37%,上一年为6.03%。

  郭毅还表示,固然北京市频繁提出要加大土地供应,但是其中由于政策性住宅的挤占,以及自持类产品的出现,使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少。

  刚刚停止的北京市两会上,北京市代市长蔡奇表现,2017年会加大中廉价位、中小套型一般商品住房供给比例,保障房建设筹集5万套、竣工6万套。棚户区改革3.6万户,完成1.5万套自住型商品住房供地。

  但张大伟指出,由于政策性用地供应较大,预计今年北京纯商品住宅土地的供应量依然不会多。

  在这种预期之下,房企获取土地踊跃性恐很难下降。一方面,受供需关联影响,纯商住宅产品价钱走势难以转向下行。另一方面,企业在2016年的大批去库存,需要积极弥补土地贮备储藏,蕴藏。

  郭毅还指出,为躲避高价地带来的危险,相似北京门头沟地块那样,多家房企结合拿地的现象,未来也将频繁呈现。

  张大伟表示,受监管政策、供地节奏等因素的影响,新年以来全国土地市场整体涌现降温。但对于北京等热门城市来说,供不应求的根本面很难在短期内改变,企业对土地的争夺也将连续。