趁火打劫or调控?房贷提前还款罚息的强盗逻辑
2018-08-04   来源:未知 作者:搜楼网  

  原标题:趁火打劫or调控?苏州房贷提前还款罚息的强盗逻辑

  本来今天打算聊聊北京会不会跟着调控,昨天看到很多人关注一个新闻:

  从昨天(1号)开始,位于江苏苏州的中、农、工、建四大银行的分支机构一致出台新的房产贷款政策:客户若在5年内提前还款,将被收取违约金。

  违约金=提前还款金额×月利率×6,如果提前还10万,违约金2940,提前还100万违约金29400元。

  很多媒体解读这个政策是调控,其实这是最大的误会!这和调控毫无关系,和提高首套房贷的贷款利率一样,核心依然是银行在耍流氓。

  从逻辑上看,房奴提前还款天经地义,为了尽早摆脱房奴的身份,也为了少还利息,许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。

  如果是想惩罚投资投机者,完全可以要求提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚,而不是现在的只要提前部分还款,也有罚息。

  并非所有银行都执行了这个政策,所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控、所以这不是调控。

  实际市场中,其实过去各地的银行也一样都支持提前还款,但合同中一般都有一定的违约金,当然,在过去几年,基本都是你只要申请一下,这个违约金都是可以不缴的。

  那么银行为什么要以正义者的姿态来收取5年内提前还款罚息?

  其实很简单:

  1:银行要赚钱

  一旦借款人选择了提前还贷,那么银行的利益就会受到损失,而为了弥补这部分利润损失,银行就会收取一定的违约金!

  如果提前还款多了,银行的运营成本相对会出现增加。

  2:打乱了银行的资金计划

  如果借款人选择提前还贷,那么就会打乱银行的资金规划,为了争抢购房者来贷款,有些银行就会采取优惠的贷款政策,并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷,那么银行收到的利息也就无法保证。

  抑制投资投机的办法非常多,刚需得罪谁了?如果把5年内就还清贷款要卖房的人算成投资,这个可能有争议。那么对于想少交点利息,部分还款的人,也有罚息,这就是银行赤裸裸的耍流氓了。

  为什么银行这么无耻?特别是对刚需购房者的房贷利率上涨明显超过了二套房。

  所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!特别是最近持续一年多的刚需房贷利率上涨!

  首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。

  月供每个月增加1500元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过3000元。

  从楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,也属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。

  简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮10-20%,房价即使降低10-12%左右,对于刚需来说,因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

  银行的暴利什么时候能减少?

  针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷,这大部分购房者可以接受,但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚?

  如果是股份制银行,毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说,大量的低成本资金,为什么针对首套房刚需执行上浮?

  从银行年报看,银行如果购房贷款7折,亏损不亏损?

  目前所有的媒体报道,都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的,作为业内,我们也信以为真,但事实是这样吗?首先我们看银行的年报。

  净利息收益率:高达2.66%,而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据,也就是说,实际银行吸储的成本只有2.12%。

  银行说自己利率亏损,但其实这是一个逻辑错误。

  房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务,各家银行的吸储成本也远远不到3%(没有查到最新数据,虽然明显上涨,但并不会超过3),四大国有银行中,平均吸储成本均在2%左右,最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%:最大的一家银行,实现净利润2763亿元,平均日赚7.57亿元,净息差率高达2.66%。

  伟哥从一个没有脱离低级趣味的人的角度认为:

  最近2年的房地产调控非常明确,打击投资投机:1:首套房购房者肯定是刚需,针对刚需不应该执行处罚利率。提前还款特别是部分提前还款,这肯定不属于投资投机。不应该无差别收取罚息。

  2:银行特别是国有银行,不能又做规则制定者,又要处处赚钱,针对刚需执行基准利率不上浮应该是个基本。