香港楼市“惊变”:逃离的投资客和被疯抢的10亿豪宅
2017-11-13   来源:未知 作者:搜楼网  

2016年11月5日,香港特区政府出台楼市新政,将所有住宅物业的印花税一律调高至15%,只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。这一记"辣招",让廖毅等本地投资客们远走海外。

然而,今年以来,越来越多的内地买家来到香港购买超级豪宅。他们并不是为了简单的短期投资,更多是自住或者是长线持有,而且对于"辣招"增加的税赋并不敏感。

山顶一直都是香港传统的超级豪宅区,也是富人扎堆的地方。对于很多香港"新移民"来说,能够买一套山顶的豪宅,与富豪们比邻而居,也就意味着拿到了进入"香港富豪圈"的门票了。但资源稀缺的山顶超级豪宅购买几乎靠抢。

近年来香港开发商们为了能够满足内地买家们的需求,也逐渐将楼盘面积扩大,建成近千平米的超级豪宅。内地买家喜欢组团购买同一楼盘。

李巍已经很久没有见到廖毅了。作为中原地产香港半山豪宅区的负责人,李巍在过去十多年里,为廖毅在香港买过逾100套房子。

更重要的是,这里面没有一套不是赚钱的。李巍颇为自豪于自己为廖毅的房产投资建议。实际上,这种自豪得益于过去十来年香港楼市逐年高涨的趋势。

"被'辣招'赶走了。"对于廖毅的消失,李巍觉得是政策引起的。过去近一年,他都没有再给廖毅推荐过任何楼盘了。

过去多年,屡创新高的房价让香港成为了投资客们的天堂。去年第二季度开始,香港楼市再次回升,至去年3-9月楼价累计上升8.9%。其中,楼价由去年4月上升0.7%,增至去9月上升2.8%,为2013年以来最大升幅。

李巍口中的"辣招",指的是2016年11月5日,香港特区政府出台楼市新政,将所有住宅物业的印花税一律调高至15%,只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月,香港即对非本地永久居民购房设置了"买家印花税",税率为房价的15%,如今住宅印花稅统一调至15%,两者相加,内地人购房的税率将达30%。

但这一记"重拳",让廖毅等富足的本地买家们远走海外,却给了内地新移民买家们更多的机会。

来自内地的谢炳就是想在香港买一套自己的dream house。他的心理价位是10亿以上,一定是在山顶的,能够俯瞰维多利亚海景,并且能在年底前完成交易。

但几个月下来,他发现并不容易。山顶的豪宅数量有限,但和他一样等着住进去的人,在这一年多来,越来越多了。他的代理告诉他,"再不抓紧,就又买不到了"。

逃离的本地投资客

一年前香港政府的调控手段,对于廖毅这样的投资客来说,是个十足的坏消息。

早在2003年时,廖毅就已经拥有香港的第一套房了。按照港府2016年11月前的规定,作为已经持有香港身份的投资者,廖毅购买二套或者三套等,价值在 300 万港元至 400 万港元之间的,税率为4.5%;400万至600万港元的税率为6%;672万港元以上的为7.5%;2000万港元以上为 8.5%。在过去的十多年里,他在香港买房都是按照这个比例进行缴税。

然而,去年11月5日后,一切都变了:不管他买多少价格的房子,统统都需要交纳高达15%的税--这比他之前购买的超2000万房子的缴税额比例,都高了近一倍。

算完这笔账后,廖毅很清楚,香港不再适合他这样的投资者了。

李敏贤对于廖毅这类人的离开并不惋惜。作为莱坊地产香港住宅物业部主管,她近一年也目睹了不少这样的案例。她将这些人统称为"敏感投资客"。

这些投资客们对于税赋有着足够的敏感。就现在香港楼市约2%的年回报率来看,增长近一倍的印花税,就意味着投资者们持有物业至更长时间才能达到之前的回报率。

离开香港,成了包括廖毅在内的很多投资客们一致的决定。继续留在香港楼市的,除了不差钱的,就是刚需了。包括李敏贤和李巍在内的香港房产中介们都觉得:这才是健康的楼市,让买超级豪宅和真正有刚需的人能够买到房子,而不是让投资客扎堆在楼市。

同时逃离香港的,还有香港本土的中产们。

不过,对于"中产"这一说法,中原地产豪宅交易负责人何兆棠表示并不认可。在 "十年前香港是存在中产的,半山的房子也是这些中产购买为主。"但相比越来越"天价"的楼市,"现在这些中产购买力下降了很多,都变成了'低产'了,也都逃离了房地产投资了"。

李敏贤也发现,自己身边那些中环金融公司的本土高管们,都选择放弃在香港投资房产了。这些人都是香港高收入人群,早就在香港买了刚需房,但是手里有些许余钱。在此之前,他们中间暂时没有移民等计划的,很多都会将闲钱进行房产投资:买第二套或者第三套房。

"'辣招'出台后,他们也就都转去海外买(房)了。"李敏贤说。

这也是在香港生活了20多年的黄立冲现在的最大感触。这些逃离的香港本土投资人士,于他并不是坏事。作为协纵策略管理集团联合创始人,他在香港从事海外房产资产管理多年,近一年来,越来越多的香港本地朋友向他咨询关于海外房产事宜。

"去海外买是他们觉得最好的选择。"曾经有过海外房产投资经验的李敏贤和黄立冲看法一致,相较于香港年回报2%来说,英国、澳洲房产投资回报率基本可以到年化6%。黄立冲以其负责的海外房产管理举例说,若是将房产做成信托模式等,投资回报甚至可以高达8%。

其实,对于这些人来说,海外投资选择并不算多,基本都集中在英国、澳洲和加拿大--这些国家是他们孩子未来留学的主要去向。孩子留学了,他们再过去常住也不成问题。

内地买家急速涌入

然而,香港地产中介们的生意并没有因此冷淡了下来。

过去这四个月,何兆棠陪同客户谢炳已经在香港看了几十套房了,谢炳希望能够在年底前定下来一套。

何兆棠是中原地产超级豪宅资深董事,也是香港超级豪宅交易量最大的团队负责人。

此前,尽管频繁往返于中港,但谢炳在香港并没有买房,更多时候,他都是住在香格里拉酒店。去年十一期间,他在新加坡的孩子忽然想来香港念书,随之家人也来了香港。他觉得有必要在香港买套房子了。

这个时候出手,除了前述家庭原因,也因为谢炳在今年拿到了香港永久居民身份。按照香港政府最新的政策,谢炳不管买价值多少的房子,都仅需要交纳4.25%的首套住宅印花税。相较于内地居民身份,他可以少缴纳25.75%的税费。

"内地过来买超级豪宅的人越来越多。"何兆棠在过去大半年都在忙着为内地的客户们寻找合适的超级豪宅。

在香港地产圈,所谓的豪宅是指3000万港币及以上的,而上亿的就被称为超级豪宅。类似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家,何兆棠近期手头就有好几个,而且交易都将接近尾声。

黄立冲和李敏贤都认为,这些内地买家来香港买房并不是为了简单的短期投资,更多是自住或者是长线持有。他们对于"辣招"增加的税赋并不敏感。

就过去三个月的数据显示,香港税务局就买家印花税一项,持续增长,并在9月份达到450宗,创下今年最高纪录。也就是说,仅9月份,就有450宗内地买家交易需要交30%税,还不包括那些拿了香港永居身份的内地人。

按照"辣招"前的规定,内地人若是没有永居的话,购买超过21,739,120港元则需要交纳8.5%的印花税,再加上15%的买家税,即23.5%。相较于"辣招"规定的内地人购房统一税率30%,也仅差了6.5%。

就李敏贤和李巍在过去近一年接触的内地买家来说,除了来自内地的商人,还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港,拖家带口,有住房的刚需。

除此之外,还有不少是一些中港两地跑的小型民营企业家们,他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅,但也会把钱投向普通豪宅。就黄立冲了解,这些人手里的钱不少,但是又不愿意放在银行,随着未来全球税务账户申报标准法案(CSR)会越来越普及,"最安全的办法就是买房子了"。