卖房人是否有权以“限购令”为由解除合同?
2017-11-06   来源:未知 作者:搜楼网  

在国家限购政策出台前签订的《房屋转让合同书》,买房人已付清房款,卖房人也已交房。这种情况下,卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同呢?

有这样一个案例:2008年5月初,万女士与沈先生签订《房屋转让合同书》,双方约定,沈先生将其名下房屋以80万元价格转让给万女士。签合同当日,万女士支付了全部房款,随后,沈先生移交了房屋发票及钥匙,但一直未办理产权变更登记。2012年3月份,沈先生通过快递向万女士发出《解除<房屋转让合同书>通知书》,通知她于2014年4月20日前办理合同解除手续及退款退房手续,万女士不同意解除合同。后来,万女士诉至法院,要求沈先生协助办理房屋产权过户手续,并承担相关损失。沈先生辩称,因情势变化(即国家限购政策)不能实现合同目的,故双方应解除当初的房屋转让合同。

本案争议焦点在于:卖房人是否有权以国家限购政策为由主张解除合同?经审理查明:限购政策仅规定购房人的购房资格,而未规定卖房人的卖房条件,且双方的《房屋转让合同书》签订于限购政策出台之前,房款、房屋也都已交付完毕,卖房人应以诚实信用原则积极履行合同义务。因此,法院最终没有支持沈先生想要解除合同的主张,并要求他协助万女士办理产权变更手续。

本案是国家出台限购政策,卖房人因此主张解除双方签订的购房合同而引发的纠纷。在实务中,存在着不同的司法裁判。我认为,本案判决结果与观点更有说服力。首先,本案中,房屋买卖行为的实质要件已经完成,只是产权登记形式要件未完成,该合同目的可以实现,故不宜强制解除。其次,针对“限购令”是属于情势变更,还是不可抗力的问题,根据《民法通则》和《合同法》相关规定,所谓“不可抗力”是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》,所谓“情势变更”是指合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方明显不公平或者不能实现合同的目的,这种情形下,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院应根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。而住房限购政策不宜认定为《合同法》规定的不可抗力,其可作为情势重大变化用来变更或者解除合同的理由,但必须从公平公正和社会利益角度来全面衡量和裁判。

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