首富华丽转型,我们投资长沙商业公寓还靠谱吗?
2017-08-19   来源:未知 作者:搜楼网  

最近楼市又传两大重磅,8月9日深夜,王健林掌舵的万达集团官方微信宣布:万达彻底告别了房地产!距7月9日万达将万达城卖给融创、把酒店资产卖给富力后的一个月,万达再次出人意料的公布重大资产重组计划,妥妥的将万达酒店管理公司和万达文旅集团注入香港上市公司,复牌后万达酒店盘中曾一度暴涨近40%!至此,万达彻底甩掉了钢筋混凝土的肉身,完成了千亿资产乾坤大挪移,华丽丽的走上了轻资产道路。就在8月11日下午3点多,上海市打压高房价、高房租的大招来了!上海住建委表示:将研究制订商业用房改建成租赁用房的实施细则,对于类住宅清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

什么!首富都在卖商业资产了,咱们小老百姓还在盘算着要不要入手一套小公寓或商铺来抵御一下通胀?这不扯淡吗?还真别说,首富卖商业资产真与咱们买商业资产不冲突!第一,首富手里头动辄上千亿的资产,虽然已经站在了珠穆朗玛峰上,但上边不还有天堂吗?不还有小马哥穷追不舍吗?什么是天堂?来看十三五规划的一组指标:文化产业在十三五期间要达到10.4万亿至12万亿,旅游产业要成为国家支柱产业,达到5.5万亿至8万亿!也就是文化产业+旅游产业,一共达到15万亿,你可知一年的GDP也就七八十万亿,两部分就占到国家经济总量的15%-18%,首富是找到了比投资商业地产收益更高、更有前景的产业!如果咱们小老百姓不能动辄投资万亿文旅产业的话,投资点商业地产对抗通胀还是可以的;第二,首富的资产可不是趴在银行账面上一动不动的,人家文化、旅游、体育、金融都活络着呢,咱们小老百姓除了买个股票,还可能被洗劫的一塌糊涂外,能拿到点回报的也就是不动产了,现在住宅限购,门槛高了,那买个公寓、商铺啥的也是不错的选择!如果公寓也限购,那响应国家商改租——买来租出去当包租婆总是深得党心吧?说了这么多,快让我们从投资者角度简要估算下长沙普通置业者投资商业公寓的回报率吧(粗略估算,仅供参考)!

传统商圈附近公寓

我们习惯将五一、红星、火车站、伍家岭等商圈称为传统商圈,一般情况下,中心城区的物业拥有不可替代的配套和辐射力,投资回报率高于城市周边商圈。

如果你购买一套40年产权的50平公寓长期持有打算做包租婆,在考虑资金时间价值的前提下,来看看你的收益率吧~

目前传统商圈公寓毛坯房均价:12000元/平

目前总价款+各类税费落地价:62万元

一次性装修费用投入:按照市场价格,一般的装修每平米至少600元,既然是中心商圈公寓,那装修以1000元/平投入,则期初装修成本=1000×50=5万元。

假设我们口袋里的钱以每年3%的速率贬值,而市场上的投资者对投资商业地产的期望报酬率约6%。

租金:综合安居客租房平台上房源数据,传统商圈附近的一套一室一厅的精装修房子租金平均约为3000元/月,3.6万/一年,撇开房地产短期经济周期,从长远看,租金价格以每年2%的价格上涨(这一点也不过分,货币贬值速度比这都快)。

空置率:市场上的房子不可能每个时期都完全租出去,总会有些原因导致空置,我们假设这个比率为5%。

未来考虑时间价值的租金收入折现值为:

运营费用:所谓运营费用,就是作为包租婆并不是只待家里收租金就没事儿了,还必须对自己的房子进行维修养护,各类税费,甚至是按租赁合同规定按时交纳水电煤气网络等费用,由于房子房龄越老,投入的运营费用可能越高,我们假设第一年运营费用为4%,以每年2%的速度增长。

未来考虑时间价值的运营费用为:

40年产权到期后,如无拆迁等外在因素,土地使用权可申请续期,保守起见,扣除续期费用后还是按现价算上10%的残值(已经很低了),那么40年后房屋市场残值=62×10%=6.2万元,由于40年后房屋价值不确定性太大,以当前房屋价值为基数算残值,无需折现。

综上,长期持有商业公寓的收益率约为:

设静态回收期为i,

估计静态回收期i在20年左右。

综上所述,我们发现以目前的均价在长沙市传统商圈附近投资一套小公寓的收益率竟达到了5%以上!还是扣除了时间价值的收益率!这与银行各类存款利率(未扣除通胀因素)或投入股市相比可以说是避免财富流失的好办法。

城市新兴小商圈附近公寓

近年来,长沙市在原本大型商圈的基础上发展了较多的新兴小商圈,例如:荣泰广场等小型的商住综合体。还是以50平公寓为例:

目前该类商圈公寓毛坯房均价:8000元/平

目前总价款+各类税费落地价:42万元

一次性装修费用投入:按照市场价格,一般的装修每平米至少600元,小商圈附近公寓装修以800元/平投入,则期初装修成本=800×50=4万元。

租金:综合安居客租房平台上房源数据,该类商圈附近的一套一室一厅的精装修房子租金约为1800元/月,2.16万/一年,租金年增速3%。

其他因素均假设与传统商圈附近公寓的情况一致。

未来考虑时间价值的租金收入为:

未来考虑时间价值的运营费用为:

40年后房屋残值=42×10%=4.2万元,由于40年后房屋价值不确定性太大,以当前房屋价值为基数算残值,无需折现。

综上,长期持有商业公寓的收益率为:

设静态回收期为i,

估计静态回收期i在24年左右。

这个报酬率看起来比中心商圈附近公寓收益率还高,这类公寓地理位置大多处于二环附近或离中心城市较远的地带,房价升值的空间比中心城市大,设参数时给其租金增长率3%,是包含了房价上涨幅度高于中心商圈附近房价上涨幅度的预期在里面的,所以,7.86%的收益率里包含了房价涨幅低于预期的风险。回过头来看,5年期的整存整取的银行存款收益率还不到4%呢,还是包含了通胀率在里边的。比较之下相信投资者心中已经有答案了。

小结:在首富大卖商业资产的同时,我们大长沙的商业性质公寓的回报率还是相对不错的。毕竟,别人做什么好,我们做未必好,当然,别人做什么不好,我们就未必做不好,所以,不必跟风!从粗略估算结果来看,长期投资中心城市传统商圈附近的公寓整体租金报酬率还可以,但房价上涨空间相对受限;而投资相对偏离中心城市的公寓租金虽然目前相对较低,但房价可能存在升值空间,预期未来有较高的收益率。至于投资哪类型的好,那就要看购房者的抉择了。

附表: