如何避免公租房配建纷争?完善规划
2017-08-19   来源:未知 作者:搜楼网  

这两天,一篇名为《安居房租客是“二等公民”?这事终于在深圳发生了》的文章在社交媒体刷了屏。主要内容是关于深圳龙岗信义金御半山和万科公园两个小区里,配建的人才安居房(公租房的一种)租客与商品房业主之间,关于花园、车位等资源的争端。

所谓配建公租房,是地方政府以配建为条件,给予一定的补贴让利于开发商,要求开发商拿地后按一定比例建设住宅与公租房。人才安居房是公租房中比较特别的一类,因为它不是用来保障社会底层,而是城市为了吸引高端人才、解决他们的居住需求而建设的。深圳的人才安居房的申请条件是,在市级人才安居重点企事业单位工作的全日制本科以上学历人才。结合深圳的特点,人才安居房的租客很可能是科技公司或金融机构的新深圳人,他们学历高且未必穷甚至可能是高薪人群,维权意识强,对生活品质有要求,对车位也有需求。

人才安居房租客认为,在一个小区里,交着同样的物业费,他们的权益就应当得到保障,花园与泳池等小区公共空间与设施理应共享,车位也应该可以在同等条件下使用,不应因为住公租房就沦为“二等公民”。而商品房业主则认为安居房租客占了便宜,自己以高价买下房子,公共空间和车位资源也是商品房公摊成本的一部分,而安居房租客没有为这些成本付费就不能来抢占资源。结果,信义金御半山花园在安居房和商品房之间筑起了围墙,而万科公园的商品房业主则提起了诉讼。

双方都认为自己的权益受到了侵犯,且各有道理。若只依法规无法判定谁是谁非,因为深圳市关于公租房的配建,本无细致的规划规定,《深圳市保障性住房条例》只有原则性表述没有任何关于配建的详细规定。与配建有关的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》,主要规定配建比例和范围,对于配建所携带的资源和成本分配等没有硬性规定,开发商有着很大的自由裁量权。那么,开发商当然会用最省钱省事的方法来建,车位配比按最小的来、公共空间成本分摊一概不管,矛盾就由此而来。譬如万科公园小区只算商品房、车位配比也只有1:0.8,平均一户不够一个车位,加上348户安居房租客,车位是铁定不够用的。可以说,安居房租客和商品房业主都是因规划问题受影响。

依照计划,“十三五”期间,深圳市将建设和筹集保障房40万套,其中人才安居房30万套。2017年,深圳轮候库公租房项目已经有25个,如原文所说,“上述同样的矛盾,存在着被复制25次的可能。”往后开发商拿地配建保障房依然是公租房的主要来源,深圳的公租房配建风波不是个案,而是一个非常普遍且迫切需要解决的问题,这个教训必须吸取。

最根本的解决方式,是从规划阶段对成本和资源配比进行详细的规定和划分。比如保障房的面积及配套如何,是否共用车位,都应该做出明确规定。南京这个月刚出台的《南京市出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行)》就是一个可供参考的范本,其明确规定人才安居房建筑面积60至144平方米,与商品房统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,保障房建成后需无偿移交政府,相应建设成本不计入该地块商品住宅房价的准许成本。

截至目前,万科公园张贴公告重申合同注明保障房属同一物业管理区域,但显然租客与业主意见都难平息。信义金御半山花园拆除了围墙,达成花园共用、按剩余车位安排的共识,并承诺往后会增加车位,但围墙可拆,心里筑起的藩篱却很难拆除。要想解决乃至避免这类问题,需要在完善规划上做足功夫。