公积金、商业混合贷款购房流程及其注意事项
2018-08-14   来源:未知 作者:搜楼网  

一、概述混合贷的无论是期房还是现房基本流程基本一致,无非是材料准备上略有不同,大体都是如下:

(一)申请人及配偶带身份证、户口本(夫妻双方户口不在一起的,需带结婚证)、购房合同(预售)、预付款收据原件,到服务大厅咨询并领取《住房公积金个人借款申请表》;

(二)查询个人信用记录,打印《住房公积金贷款告知单》;

(三)按《住房公积金贷款告知单》准备申请材料,提交服务大厅审批;

(四)符合条件的,通知申请人签订《借款合同》,到相关部门办理抵押(担保)登记;不符合条件的,通知申请人;

(五)发放贷款;

(六)按月及时还款,避免逾期还款记入个人信用记录。

此处需要注意就是:

首先混合贷的客户在跟开发商签订合同的时候,需要提前告知开发商,因为这样需要签订五份合同,正常情况下,是只需要签订四份的。

其次提前到公积金中心查询个人或夫妻双方的贷款额度(包括公积金额度和商业的额度),根据公积金中心反馈的贷款额度确定我们的房款首付比例,因此这个首套30%,二套40%以上,对只要涉及公积金贷款的客户没啥用,你150万的房子,即便按照公积金最高额度贷50万(夫妻共同,单职工只能贷30万),首付30%为45万,贷50万,你还差商业55万,根据你的工资基数,不一定能批给你105万,别问我具体算法,一切以公积金中心给出的审批额度为准。 最后开发商签订完合同之后,依据不同开发商的要求,有的需要自行前去缴纳住房契税,有的开发商代缴,住房契税缴纳完毕之后,开发商会到房管局备案,网签备案24小时之后才能持材料到威海公积金审批中心。

二、具体步骤:

1.准备材料:

(一)以自有他处住房做抵押的,提供以下资料:

1、《住房公积金个人借款申请表》一式两份;2、借款人及配偶身份证明原件及复印件二份;3、借款人及配偶户口证明原件及复印件二份;4、商品房预售合同原件一份及复印件二份;5、预抵押住房的房屋所有权证、土地证原件及复印件二份;6、预抵押住房的《房地产估价报告》原件二份;7、预付购房款票据原件及复印件二份;8、售房单位(人)收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份

(二)第三人住房做抵押的,提供以下资料:

1. 《住房公积金个人借款申请表》一式二份;2. 借款人及配偶身份证明原件及复印件二份;3. 借款人及配偶户口证明原件及复印件二份4. 商品房预售合同原件一份及复印件二份;5. 抵押人及配偶身份证明原件及复印件二份;6. 抵押人及配偶户口证明原件及复印件二份;7. 抵押人婚姻证明原件及复印件二份;8. 预抵押房产的房屋所有权证、土地证原件及复印件二份;9. 预抵押住房的《房地产估价报告》原件二份;10. 同意抵押住房的公证书原件二份复印件一份;11. 预付购房款票据原件及复印件二份;12. 售房单位(人)收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份;

(三)全程担保的,提供以下资料:

1. 《住房公积金个人借款申请表》一式三份;2. 借款人及配偶身份证明原件及复印件三份;3. 借款人及配偶户口证明原件及复印件三份;4. 商品房预售合同原件一份及复印件二份;5. 预付购房款票据原件及复印件二份;6. 售房单位(人)收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份;

(四)下列情况另需提供相应的证明材料:

1、 外地来威工作(户口不在本市的)的职工,另需提供居住证原件及复印件二份。2.借款人夫妻双方户口不在一起的,另需提供结婚证原件及复印件2份。

2.报审批

持有“所需材料”到公积金大厅办理审批(此处建议大家挑一个房产业务不是那么繁忙的大厅办理,各区房产交易量不同,交易量大的公积金中心,业务要繁忙,审批手续等都会慢一点。)并且现在公积金中心一般建议大家选取担保方式,这样步骤相对简单,将来办理房证也省事,但是如果一定选用自有住房做抵押,还得先去评估中心,做一个评估,并且评估额度还不一定达到公积金所要求的额度,若达不到,会更麻烦,继续补其他手续。

3.签合同

审批通过之后,到公积金中心签订合同办理担保,持公积金中心的审批单,附带上述材料同样一份(银行不需要自己提前复印)外加个人收入证明,然后向贷款银行递交材料,能做公积金贷款和混合贷的只有建设银行和工商银行,最好能问问开发商有没有关系比较好的合作的银行,选择合作银行,若没有只能两家选一家,(至于网友说的内幕之前据说是可以通过熟人找银行给利率打折,但是在目前严苛的国家调控政策之下,恐怕哪个银行都不会敢逆势而为,与国家唱反调了。)银行提交材料的同时签订合同,然后回家等银行的审批,若审批通过,会打电话告知借款人去银行取正式的合同。

4.做抵押

携带银行合同到公积金中心取一份房产抵押登记表(该表需要返回贷款银行盖银行的贷款审批章),到开发商再取一份房产抵押登记表,两份登记表连带正式购房合同,身份证,结婚证到房产所属地的不动产登记中心(这个不能随便选了,房子在哪就得去所属地办理)办理房产抵押登记。

登记审批通过拿回回执,剩下的就是等着放款了。

简单几个步骤看上去好像很easy,即便无缝衔接,马不停蹄也得近2个月左右,这两个月,你唯一需要做的就是尽量一次性将材料提交完全,勤打电话给公积金中心和银行催促,千万别等他打给你,那样会浪费很多时间,因为你审批手续走完之前,时间拉得越长,越有可能被国家突然颁布的新的的利率政策影响到,换句话说,一天不审批完,你的具体贷款利率就不确定。

三、贷款被拒 (此处商贷通用,有必要了解)

当然也不是你按部就班做完每一步,都能顺利进入下一个程序,因为还存在关键的一点----------审批不通过,贷款被拒!

什么情况下会被拒呢?

1. 公积金有断缴记录,尤其是近半年(即便自己补缴也不行)。

2. 信用卡有逾期记录也会被拒,(这个完全需要撞运气了,不是说有逾期就一定被拒,但是可以被拒,逾期越多,被拒可能性越大)

3. 查询征信次数过多(这一条也是在银行环节上比较常见,多次查询之举会在信用报告上留下被查询的印记,次数多了,则预示着借款人很可能已向多家机构申请了贷款或信用卡,当前已是负债累累,还款能力存隐忧。所以出于谨慎的考虑,借款人短期内被查询次数过多,多半会让金融机构唯恐避之不及,甚至是在无抵押贷款世界里寸步难行。)

4. 工作不稳定。(一般信贷审核会涉及工作稳定性、生活稳定性以及行业稳定性,但这其中最重要的还是工作稳定性。判断一个人的工作是否稳定,主要参考社保缴纳情况、工作收入、银行流水等因素。通常情况下,社保连续缴纳半年基本上可算是稳定。至于银行流水,没有固定的收入流水对还款有很直接的影响。所以如果你的流水高低起伏不定,那被拒的可能性将会很大。)

5. 高危职业人群在银行环节被拒的可能性极大。(此处不得不说的就是有些银行对职业确实存在特殊癖好,所以那种人身安全高危的行业也会是他们退避三舍的因素。)

6. 水电气、手机长期或经常欠费。(见微知著这个道理人人都懂,良好的按时缴费体现的是高度自觉自律的还款意愿,因此经常欠费足以说明还款意愿低而被拒。)

总之呢,买房这件事对那些财大气粗的豪们来说,简直就是跟逛菜市场买菜似的,想吃什么买什么这样简单,但是对我们普通职工家庭的老百姓而言,绝对是一件不亚于西天取经,需要突破重重关卡的大事,尤其是在国家严厉打击炒房,稳控房价的大决心下,房贷政策的趋严,放贷条件的升级,贷款利率的上升,等等每一个因素都是考验,所以一定做好心理准备,也提前做好备份方案。